Existem três formas de aquisição de propriedade de imóvel no Brasil:
-Registro público
-Acessão (construções, por exemplo)
-Usucapião.
Nestes casos, das 03 hipóteses legais de aquisição, a única que sobraria seria a aquisição por intermédio da usucapião.
Dessa forma, há inicialmente a necessidade de se tomar posse do imóvel, ou seja, você deve literalmente invadir o terreno. Não se esqueça de desde o início documentar o feito (a partir desta data inicia-se a prescrição aquisitiva) e ainda nunca se esqueça de sempre "aparentar" a propriedade do terreno invadido, pois o direito somente irá lhe tutelar o ato se você demonstrar poderes inerentes à propriedade, como gozar, usar e fruir. Assim, com o decurso do tempo (que deverá ser devidamente provado e por isso deve estar documentado) e não havendo oposição do proprietário, você ingressa em juízo requerendo sentença meramente declaratória de que houve, por sua parte, a aquisição da propriedade em virtude do decurso de determinado tempo (que irá variar de acordo com a metragem, por exemplo), requerendo que o Juiz oficie o registro público lhe concedendo assim o título de propriedade.
O procedimento é, literalmente, a invasão do terreno. Parece meio gritante num primeiro olhar, mas sua única saída é essa, tendo em vista que só assim poderá tomar posse de imóvel que não está no seu nome no Cartório de Registros Imobiliários.
Provavelmente pertence a alguém e esse alguém não dá a devida função social ao bem que lhe pertence, violando assim regras constitucionais, inclusive...
Bom lembrar que é bom, antes de invadir, saber se o bem não é público, ou seja, se não pertence ao Município, ao Estado do Rio de Janeiro ou mesmo à União Federal, pois os bens públicos são insuscetíveis de aquisição por usucapião.
Se alguém aparecer se dizendo dono do imóvel, peça a prova da propriedade! Caso consiga permanecer no imóvel por pelo menos mais de 01 ano já será uma grande vitória e aí, neste caso, já poderá se consultar com um advogado especialista no assunto, visando no futuro interpor sua ação de usucapião.
Lembre-se que o Juiz somente lhe concederá o direito se externar sua apropriação...
Mas se o dono paga IPTU, pode ser invadido?
Se o dono do imóvel paga regularmente o IPTU ou mesmo outra obrigações referentes a este imóvel (como condomínio, por exemplo), mas não o utiliza de acordo com a sua função social, cuja obrigatoriedade está expressa na própria Constituição, ou seja, se literalmente o abandona, acaba dando possibilidades para que outrem tome posse do mesmo.
Pagar IPTU é uma das formas de exteriorização de propriedade. Há dezenas de outras formas, como a posse efetivamente exercida ou mesmo exercícios de cuidado com o bem, o que não ocorre nesse caso onde estamos discutindo, pois o dono é desconhecido e não há ninguém sequer respondendo pela coisa.
O Direito protege a posse, como também protege a propriedade, mas desde que seja exercida de acordo com sua função social. Um bom exemplo de não utilização de acordo com a função social é o imóvel largado, abandonado, mal cuidado, ou aquele que acaba se transformando em depósito de lixo e proliferação de ratos, cujo fato afeta toda uma sociedade que vive ao seu redor.
A usucapião, que é baseada na posse mansa e pacífica, se caracteriza justamente nesse ponto, ou seja, no momento em que alguém exterioriza para a sociedade por determinado período de tempo que é dono de coisa que burocraticamente ainda não é, mas, mesmo assim, exerce a devida função social dando finalidade ao que está abandonado. A partir desse momento o Direito passa a reconhecer a posse como estado de fato, exteriorizador da propriedade e ensejador de direitos, inclusive, constitucionais.
Num condomínio fechado ( juridicamente ) e fechado, cercado de fato por muro ou cerca, onde já há edificações e pessoas morando normalmente em que o proprietário paga taxa de condomínio religiosamente em dia, mas o terreno em si não está cercado, só delimitado...há a possibilidade do usucapião??
O fato do terreno estar cercado, murado ou delimitado não é óbice para a sua aquisição por usucapião. Muito menos o fato de estar sendo pago o condomínio ou mesmo o IPTU.
A posse suscetível de usucapião (posse ad usucapionem) pode ser exercida até mesmo em apartamentos (há decisões do STJ considerando tal fato, por mais incrível que possa parecer).
O que será avaliado para efeitos de usucapião é a posse mansa e pacífica pelo decurso de tempo exigido em Lei, podendo sofrer variação de acordo com a metragem do terreno, além de outros fatores.
Devemos ter sempre em mente que a posse ad usucapionem é a exteriorização da propriedade sem oposição do proprietário e sendo assim o posseiro deve deixar claro para todos o seu uso, gozo e fruição, todavia, apenas lhe faltará o direito de dispor do imóvel, pois não tem ainda título de propriedade registrado no Registro de Imóveis.
Buscará o referido título justamente com a ação de usucapião, onde o Juiz proferirá sentença declarando sua propriedade, obviamente se preenchidos todos os requisitos já mencionados.
Lembre-se que a usucapião é forma de aquisição da propriedade e para que você possa preencher seus requisitos deverá, primeiramente, verificar junto ao Cartório de Registro de Imóveis se o terreno não é bem público.
Após, deverá ocupar o terreno, externar aparência de dono (cercando, limpando, pagando IPTU, documentando isso...) e esperar o tempo correr.
Se você só ocupa, cerca, limpa e pratica ainda outros atos de dono, mas sem morar e fixar sua residência ali, o seu prazo para aquisição sobe para 15 anos.
Cabe ressaltar que os prazos que mencionei acima são para terrenos (ou casas) com metragem superior a 250 m2, pois caso o terreno em questão não ultrapasse 250 m2 no total e a pessoa ainda fixa sua residência sem possuir outro imóvel no nome, o prazo será de apenas 05 anos.
Com relação à possibilidade de algum vizinho chamar a polícia, isso é muito relativo, pois, se o terreno está abandonado, não haverá crime de invasão de domicílio.
A aquisição de propriedade por usucapião é uma situação fática de ocupação em face de aparente abandono. Acaba sendo reconhecida em sentença pelo Juiz porque é sempre calcada em anos de sustentação de "aparência" de dono por aquele que deu efetivamente função social à coisa abandonada.
Lembre-se que a base do usucapião é a função social que você dá à coisa abandonada, e essa função muitas vezes depende de quanto você gasta.
Gostaria de saber se tem como pagar um IPTU de um terreno, que não tenha sido pago há anos, e se eu pagar ele retroativo, por exemplo, 5 anos, eu tenho como ganhar o terreno para mim?
O IPTU é um tributo municipal, criado e regulado pelo legislativo municipal.
Em regra, por ser imposto (e não taxa, por exemplo), não se cogita de qualquer contraprestação.
O pagamento de tributação em atraso de um terreno abandonado não lhe dará, por si só, direito ao usucapião.
Não se compra direito ao usucapião, mas sim se adquire com o decurso do tempo.
O pagamento de tributos do terreno abandonado é apenas uma das inúmeras formas de se aparentar uma propriedade que não é sua.
-Registro público
-Acessão (construções, por exemplo)
-Usucapião.
Nestes casos, das 03 hipóteses legais de aquisição, a única que sobraria seria a aquisição por intermédio da usucapião.
Dessa forma, há inicialmente a necessidade de se tomar posse do imóvel, ou seja, você deve literalmente invadir o terreno. Não se esqueça de desde o início documentar o feito (a partir desta data inicia-se a prescrição aquisitiva) e ainda nunca se esqueça de sempre "aparentar" a propriedade do terreno invadido, pois o direito somente irá lhe tutelar o ato se você demonstrar poderes inerentes à propriedade, como gozar, usar e fruir. Assim, com o decurso do tempo (que deverá ser devidamente provado e por isso deve estar documentado) e não havendo oposição do proprietário, você ingressa em juízo requerendo sentença meramente declaratória de que houve, por sua parte, a aquisição da propriedade em virtude do decurso de determinado tempo (que irá variar de acordo com a metragem, por exemplo), requerendo que o Juiz oficie o registro público lhe concedendo assim o título de propriedade.
O procedimento é, literalmente, a invasão do terreno. Parece meio gritante num primeiro olhar, mas sua única saída é essa, tendo em vista que só assim poderá tomar posse de imóvel que não está no seu nome no Cartório de Registros Imobiliários.
Provavelmente pertence a alguém e esse alguém não dá a devida função social ao bem que lhe pertence, violando assim regras constitucionais, inclusive...
Bom lembrar que é bom, antes de invadir, saber se o bem não é público, ou seja, se não pertence ao Município, ao Estado do Rio de Janeiro ou mesmo à União Federal, pois os bens públicos são insuscetíveis de aquisição por usucapião.
Se alguém aparecer se dizendo dono do imóvel, peça a prova da propriedade! Caso consiga permanecer no imóvel por pelo menos mais de 01 ano já será uma grande vitória e aí, neste caso, já poderá se consultar com um advogado especialista no assunto, visando no futuro interpor sua ação de usucapião.
Lembre-se que o Juiz somente lhe concederá o direito se externar sua apropriação...
Mas se o dono paga IPTU, pode ser invadido?
Se o dono do imóvel paga regularmente o IPTU ou mesmo outra obrigações referentes a este imóvel (como condomínio, por exemplo), mas não o utiliza de acordo com a sua função social, cuja obrigatoriedade está expressa na própria Constituição, ou seja, se literalmente o abandona, acaba dando possibilidades para que outrem tome posse do mesmo.
Pagar IPTU é uma das formas de exteriorização de propriedade. Há dezenas de outras formas, como a posse efetivamente exercida ou mesmo exercícios de cuidado com o bem, o que não ocorre nesse caso onde estamos discutindo, pois o dono é desconhecido e não há ninguém sequer respondendo pela coisa.
O Direito protege a posse, como também protege a propriedade, mas desde que seja exercida de acordo com sua função social. Um bom exemplo de não utilização de acordo com a função social é o imóvel largado, abandonado, mal cuidado, ou aquele que acaba se transformando em depósito de lixo e proliferação de ratos, cujo fato afeta toda uma sociedade que vive ao seu redor.
A usucapião, que é baseada na posse mansa e pacífica, se caracteriza justamente nesse ponto, ou seja, no momento em que alguém exterioriza para a sociedade por determinado período de tempo que é dono de coisa que burocraticamente ainda não é, mas, mesmo assim, exerce a devida função social dando finalidade ao que está abandonado. A partir desse momento o Direito passa a reconhecer a posse como estado de fato, exteriorizador da propriedade e ensejador de direitos, inclusive, constitucionais.
Num condomínio fechado ( juridicamente ) e fechado, cercado de fato por muro ou cerca, onde já há edificações e pessoas morando normalmente em que o proprietário paga taxa de condomínio religiosamente em dia, mas o terreno em si não está cercado, só delimitado...há a possibilidade do usucapião??
O fato do terreno estar cercado, murado ou delimitado não é óbice para a sua aquisição por usucapião. Muito menos o fato de estar sendo pago o condomínio ou mesmo o IPTU.
A posse suscetível de usucapião (posse ad usucapionem) pode ser exercida até mesmo em apartamentos (há decisões do STJ considerando tal fato, por mais incrível que possa parecer).
O que será avaliado para efeitos de usucapião é a posse mansa e pacífica pelo decurso de tempo exigido em Lei, podendo sofrer variação de acordo com a metragem do terreno, além de outros fatores.
Devemos ter sempre em mente que a posse ad usucapionem é a exteriorização da propriedade sem oposição do proprietário e sendo assim o posseiro deve deixar claro para todos o seu uso, gozo e fruição, todavia, apenas lhe faltará o direito de dispor do imóvel, pois não tem ainda título de propriedade registrado no Registro de Imóveis.
Buscará o referido título justamente com a ação de usucapião, onde o Juiz proferirá sentença declarando sua propriedade, obviamente se preenchidos todos os requisitos já mencionados.
Lembre-se que a usucapião é forma de aquisição da propriedade e para que você possa preencher seus requisitos deverá, primeiramente, verificar junto ao Cartório de Registro de Imóveis se o terreno não é bem público.
Após, deverá ocupar o terreno, externar aparência de dono (cercando, limpando, pagando IPTU, documentando isso...) e esperar o tempo correr.
Se você só ocupa, cerca, limpa e pratica ainda outros atos de dono, mas sem morar e fixar sua residência ali, o seu prazo para aquisição sobe para 15 anos.
Cabe ressaltar que os prazos que mencionei acima são para terrenos (ou casas) com metragem superior a 250 m2, pois caso o terreno em questão não ultrapasse 250 m2 no total e a pessoa ainda fixa sua residência sem possuir outro imóvel no nome, o prazo será de apenas 05 anos.
Com relação à possibilidade de algum vizinho chamar a polícia, isso é muito relativo, pois, se o terreno está abandonado, não haverá crime de invasão de domicílio.
A aquisição de propriedade por usucapião é uma situação fática de ocupação em face de aparente abandono. Acaba sendo reconhecida em sentença pelo Juiz porque é sempre calcada em anos de sustentação de "aparência" de dono por aquele que deu efetivamente função social à coisa abandonada.
Lembre-se que a base do usucapião é a função social que você dá à coisa abandonada, e essa função muitas vezes depende de quanto você gasta.
Gostaria de saber se tem como pagar um IPTU de um terreno, que não tenha sido pago há anos, e se eu pagar ele retroativo, por exemplo, 5 anos, eu tenho como ganhar o terreno para mim?
O IPTU é um tributo municipal, criado e regulado pelo legislativo municipal.
Em regra, por ser imposto (e não taxa, por exemplo), não se cogita de qualquer contraprestação.
O pagamento de tributação em atraso de um terreno abandonado não lhe dará, por si só, direito ao usucapião.
Não se compra direito ao usucapião, mas sim se adquire com o decurso do tempo.
O pagamento de tributos do terreno abandonado é apenas uma das inúmeras formas de se aparentar uma propriedade que não é sua.
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